Platform over bouw en ontwikkeling in de zorg in Nederland en België
Vanaf 1 januari 2027 verandert het speelveld voor zorgaanbieders die woonruimte verhuren. De Wet modernisering servicekosten treedt dan in werking, samen met een vernieuwd Besluit servicekosten en een nieuwe Regeling servicekosten. Doel is meer duidelijkheid voor huurders, verhuurders, gemeenten en de Huurcommissie. Voor zorgorganisaties betekent dit vooral: opnieuw bepalen welke kosten bij het wonen horen, welke als servicekosten mogen worden doorberekend en welke zorg- of welzijnsdiensten daar nadrukkelijk buiten vallen.
Het nieuwe Besluit servicekosten werkt met acht categorieën: warmte en koude, elektriciteit, gas en water, roerende zaken, kleine herstellingen, toezicht, beveiliging en vuil, signaallevering, verzekeringen en fondsvorming en administratiekosten. Alleen kosten die binnen deze categorieën passen, kunnen als servicekosten worden aangemerkt.
Dat klinkt overzichtelijk, maar vraagt in woonzorgconcepten om zorgvuldige beoordeling. Kosten voor medische zorg, recreatie, maaltijden, fitnessvoorzieningen of community-activiteiten zijn niet automatisch servicekosten. Dergelijke prestaties kunnen mogelijk via een afzonderlijke overeenkomst worden aangeboden, maar moeten dan losstaan van de huurovereenkomst en mogen geen onredelijk voordeel voor verhuurder of dienstverlener opleveren.
De Regeling servicekosten bepaalt hoe toegestane kosten moeten worden berekend en verdeeld. Het uitgangspunt blijft dat het gaat om daadwerkelijk gemaakte kosten en een redelijke vergoeding voor geleverde zaken en diensten. Voor verschillende posten komen concretere rekenregels en maxima. Daardoor wordt niet alleen de vraag ‘mag deze post worden doorberekend?’ belangrijk, maar ook: ‘is de gekozen berekening controleerbaar en redelijk?’ Voor zorgaanbieders is dat relevant bij bijvoorbeeld huismeesterdiensten, beveiliging, schoonmaak, gemeenschappelijke energievoorzieningen, roerende brandveiligheidsmiddelen en administratieve kosten. Een algemene opslag of een intern vastgesteld standaardbedrag zonder onderliggende berekening wordt moeilijker verdedigbaar. Ook verdeelsleutels verdienen aandacht. Een gelijke verdeling over alle woningen ligt niet altijd voor de hand wanneer slechts een deel van de bewoners van een voorziening gebruik kan maken.
Ook de positie van de Huurcommissie verandert. Vanaf 2027 kan zij alle onderdelen van een voorschot servicekosten toetsen. Kleinere groepen huurders kunnen bovendien eenvoudiger gezamenlijk een procedure starten. De drempels voor collectieve toetsing worden verlaagd.
Een belangrijk aandachtspunt is de jaarafrekening. Wanneer een verhuurder geen correcte of voldoende onderbouwde afrekening verstrekt, kan de Huurcommissie uitgaan van wettelijke normbedragen. Dat kan leiden tot een zeer lage vaststelling of zelfs nihil. Een onvolledige administratie wordt daarmee niet alleen een organisatorisch probleem, maar een direct financieel risico. Facturen, contracten, meterstanden, urenregistraties en berekeningen moeten daarom herleidbaar en tijdig beschikbaar zijn.
De nieuwe regels gelden in beginsel voor huurovereenkomsten die op of na 1 januari 2027 worden gesloten. Voor bestaande contracten blijft het oude regime gelden, tenzij verhuurder en huurder gezamenlijk kiezen voor toepassing van het nieuwe stelsel. In één woongebouw kunnen daardoor tijdelijk verschillende administratieve regimes naast elkaar bestaan.
Zorgaanbieders doen er daarom verstandig aan nu al hun huur-, service- en zorgcomponenten te inventariseren. Controleer per kostenpost de juridische grondslag, contractuele afspraak, verdeelsleutel en beschikbare bewijsstukken. Betrek daarbij niet alleen de vastgoed- en financiële afdeling, maar ook zorginkoop, cliëntadministratie en juridische zaken. Juist waar wonen, welzijn en zorg in één arrangement samenkomen, is een heldere scheiding essentieel. Wie die scheiding pas bij de jaarafrekening probeert aan te brengen, is te laat.
Jubileum
