Wat betekent de verhoging van de NHC?

Na jaren van sterk stijgende bouwkosten en achterblijvende vergoedingen komt er eindelijk beweging in de financiering van zorgvastgoed. De langdurige zorg, net als de GGZ en forensische zorg, krijgt een substantiële verhoging van de Normatieve Huisvestingscomponent (NHC). Deze maatregel moet zorgorganisaties meer ruimte geven om veilige, duurzame en toekomstbestendige gebouwen te realiseren.

Het demissionaire kabinet heeft besloten om vanaf 2026 structureel € 400 miljoen per jaar vrij te maken voor huisvesting. Dit leidt tot een verhoging van de NHC-tarieven voor 2026 met 13%, aangevuld met 2,5% reguliere indexatie.

Herijking van NHC en NIC

Later dit jaar start de NZa een vervolgonderzoek naar de inhoudelijke basis van de NHC. Daarbij wordt gekeken naar:

• het benodigde aantal vierkante meters per cliënt;
• de ontwikkeling van bouwkosten in de afgelopen jaren;
• de samenstelling van de Normatieve Inventariscomponent (NIC).

De uitkomsten van dit onderzoek zullen waarschijnlijk invloed hebben op de tarieven vanaf 2027.

Blijvende uitdaging

Ondanks deze verhoging blijven de bouwkosten een uitdaging. De kosten zijn de afgelopen jaren fors gestegen en zullen naar verwachting blijven stijgen. Om vooraf de haalbaarheid van bouwprojecten te toetsen, hanteren adviesbureaus kostenkengetallen per vierkante meter. Voor de invoering van de NHC werden deze kengetallen per zorgsector gepubliceerd in de Bouwkostennota’s van het (toenmalige) Bouwcollege.

Wie nu een raming maakt voor een vastgoedproject, moet zich onder andere afvragen welke kostenontwikkeling wordt gehanteerd. Is dit de ‘structurele kostenontwikkeling’ van Bureau Documentatie Bouwwezen (BDB), gebaseerd op stijgingen in lonen en materialen, gecombineerd met de ‘conjuncturele kostenontwikkeling’ die de invloed van marktwerking weergeeft? Ook is het belangrijk om inzicht te hebben in de impact van gewijzigde gebouwsamenstellingen door BENG-eisen en gasloos (all-electric) bouwen op de beschikbare kengetallen.

Kostenontwikkeling

AAG onderzocht de kostenontwikkeling in de zorg en maakte een prognose voor januari 2026 op basis van vier factoren:

• De structurele kostenontwikkeling in 2010-2025 bedroeg volgens BDB circa 58% en gemiddeld 2,9% per jaar;
• De structurele en conjuncturele kostenontwikkeling in dezelfde periode was circa 71,3% en gemiddeld 3,4% per jaar.
• De voorlopige prognose van BDB (september 2025) laat voor januari 2025 – januari 2026 een stijging zien van 3,5% in structurele en conjuncturele bouwkosten.
• De gewijzigde samenstelling van gebouwen door BENG-eisen en gasloos bouwen heeft geleid tot een extra kostentoename van circa 15%.

Investeringskosten per januari 2026

De verwachting is dat, op basis van deze vier factoren, de uiteindelijke toename van de bouwkosten in de periode 2010-2026 zal uitkomen op 97,0%. In de tabel staan de geprognotiseerde investeringskosten per m² bvo voor de ouderenzorg, gehandicaptenzorg en geestelijke gezondheidszorg, uitgesplitst naar gebouwfuncties.

Investeringskosten bestaan uit het totaal van de bouwkosten, bijkomende kosten, directiekosten, rente tijdens de bouw, programma- en bestekwijzigingen tijdens de bouw, loon- en prijsstijgingen tijdens de bouw en zogenaamde startkosten. De bouwkosten vormen circa 80% van de investeringskosten.